Location Meublée Non Professionnelle


Le principe de la location meublée : 3 dispositifs

Ces trois dispositifs offrent l’opportunité pour un propriétaire de louer un bien, neuf ou ancien, sous condition qu’il soit meublé, en contrepartie d’avantages fiscaux.

  • Connector.Connector.

    La location meublée professionnelle (LMP).

  • Connector.Connector.

    La location meublée non professionnelle (LMNP).

  • Connector.Connector.

    La location meublée avec option pour le dispositif Censi-Bouvard.

La Location se fait en direct ou par le biais d’un exploitant, un gestionnaire, qui se charge de la location. En pratique on recommande la seconde option. Il existe 4 secteurs d’investissements principaux :


  • Les résidences étudiantes
    Sécurisé dans les 10/12 grandes agglomérations
    + +

  • Les résidences de santé (EHPAD, SSR)
    Sécurisé car véritables besoins
    + +

  • Les résidences d’affaires
    Prudence, choisir grandes agglomérations
    – +

  • Les résidences de tourisme
    Risqué, périodes creuses, aléas du tourisme
    – –

L’investissement en Censi-Bouvard se limite à certains établissements ou résidences.

Scrollez horizontalement pour faire défiler le tableau ci-dessous

Répondre à quels objectifs ?
Les objectifs communs
Se constituer un capital :
Constitution facilitée par l’effet de levier du crédit et des revenus réguliers assurés par le bail.
Réduire la fiscalité de ses revenus :
principe de l’amortissement : les revenus ne seront que peu ou pas fiscalisés. La réduction d’impôt Censi-Bouvard.
Préparer sa retraite :
S’assurer le versement de revenus complémentaires à la retraite.
Les objectifs propres aux LMP
Réduire l’ISF :
Possibilité d’exonérer les biens de l’ISF.
Transmission des biens :
Paiement différé et fractionné des droits de mutation.
Possible régime d’exonération des droits pour ¾ de sa valeur.
Acquérir une protection sociale :
Bénéficie des prestations des organismes sociaux en tant que professionnel cotisant.

Mise en garde

  • Connector.

    Attention à l’attrait de la réduction d’impôt, le principe de l’amortissement est souvent plus favorable.

  • Connector.

    Être conscient des risques liés à la gestion locative en direct (impayés, vacances, dégradations). Déléguer à un gestionnaire est souvent une meilleure solution !

  • Connector.

    Prendre garde au constructeur et au bailleur (réputation, solvabilité).

  • Connector.

    Pour certains investissements (tourisme, résidence étudiante) faire le bon choix dans la localisation de l’immeuble.

  • Connector.

    Attention à l’évaluation des loyers, au mode de revalorisation et aux conditions de renouvellement du bail.

  • Connector.

    La réduction d’impôt Censi Bouvard sur le revenu entre en jeu dans leplafonnement des niches fiscales.

  • Connector.

    Ne pas investir dans l’objectif d’y habiter ultérieurement ni d’en choisir le locataire.

  • Connector.Connector.

    D’où le véritable intérêt de recourir à un professionnel expérimenté qui pourra vous orienter sur les projets immobiliers les plus prometteurs.

Quelles conditions à respecter par le propriétaire ?
01Pour la location meublée non professionnelle :
C’est le statut qui s’applique par défaut. Il suffit que la location soit « meublée » pour que le locataire puisse y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
02Pour la location meublée professionnelle :
Obtenir ce statut suppose de remplir trois conditions cumulatives :
- Un des membres du foyer est inscrit au RCS en qualité de loueur meublé professionnel.
- Les recettes annuelles tirées de l’activité doivent s’élever au moins à 23 000 euros.
- Les recettes doivent représenter plus de 50 % des revenus du foyer.
À défaut le propriétaire sera requalifié en loueur de meublé non professionnel.
03Pour la location Censi-Bouvard :
- Le logement doit être neuf ou en état futur d’achèvement.
- La durée de location minimale pour bénéficier de la réduction d’impôt est de 9 ans.
- Le contribuable doit être un loueur meublé non professionnel.
- Investir seulement dans certaines résidences de service.
- Il faut en faire spécifiquement la demande.

Quelle fiscalité ?

La fiscalité des revenus
Nature des revenus : Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) professionnels ou non professionnels.
Si les revenus bruts sont inférieurs à 32 900 euros : application du régime micro BIC avec abattement de 50 % des revenus (au titre des charges).
Au-delà, ou sur demande : imposition au régime du réel simplifié avec déduction de l’intégralité des charges, des intérêts d’emprunt, et des amortissements.

Le fonctionnement des amortissements
But du mécanisme : bénéficier de recettes locatives non fiscalisées. On va amortir dans le temps la valeur des biens en fonction de leur durée d’utilisation.
Exemple :

Scrollez horizontalement pour faire défiler le tableau ci-dessous.

Terrain = 75 000 €
Non amortissable

Total amorti par an
1 à 7 ans
= 3 571 € + 8 000 €/an

8 à 25 ans
= 8 000 €/an
Meubles = 25 000 €
Amortissables sur 7 ans
Immeuble = 200 000 €
Amortissable sur 25 ans environ

Nous prendrons des approximations pour les durées d’amortissement.
Attention l’amortissement ne peut pas créer de déficit : Revenus – amortissement ≤ 0. Le surplus est donc stocké et utilisé les années suivantes.

Exemple : recette en année 1 = 10 000 € -> 10 000 – (2 500+8 000) = – 500 €. Les 500 euros d’amortissement restant seront reportés en année 2.

Ce système permet de tirer de la location meublée des revenus non fiscalisés, selon le produit et le montage, pendant une durée de 20 à 30 ans.

La réduction d’impôt, spécificité du dispositif Censi-Bouvard

   Les dispositifs Censi-Bouvard et amortissement ne sont pas cumulables !

Le dispositif Censi-Bouvard, prolongé jusqu’au 31 décembre 2017, vous permet de réduire votre impôt sur le revenu à hauteur de 11 % du prix d’achat hors taxe (dans la limite d’un bien de 300 000 € HT).

Scrollez horizontalement pour faire défiler le tableau ci-dessous.

Immeuble = 300 000 €
Non amortissable
Réduction 11 %

Réduction d’impôt par an
1 à 9 ans
= 3 666 €/an

Sur le long terme le dispositif Censi-Bouvard reste moins intéressant que l’amortissement.

La réduction d’impôt, spécificité du dispositif Censi-Bouvard
Les déficits créés par les charges et intérêts d’emprunt sont imputables :
– Pour les professionnels : sur le revenu global sans limite de montant.
– Pour les non professionnels : sur les BIC non professionnels de même nature et reportables pendant 10 ans.

Les conséquences sur l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)
– Les biens en LMNP et Censi Bouvard ne sont pas exonérés d’ISF.
– Les biens en LMP sont considérés comme professionnels et donc exonérés d’ISF.

Récapitulatif des avantages

  • Connector.Connector.

    Répondre à plusieurs objectifs patrimoniaux

  • Connector.Connector.

    Taux d’emprunt immobilier historiquement bas

  • Connector.Connector.

    Amortir son bien ou bénéficier d’une réduction d’impôt afin de limiter l’imposition des revenus

  • Connector.Connector.

    Récupération possible de la TVA

  • Connector.Connector.

    Gestion locative déléguée et loyers garantis (si choix d’un gestionnaire)

  • Connector.Connector.

    Rentabilité supérieure à celle des placements financiers

  • Connector.Connector.

    Des rémunérations souvent supérieures à la location nue

Simulation sur 20 ans(*)

Montant total de l’investissement199 874 €
Valeur du terrain HT – non amortissable19 000 €
Valeur immeuble HT – amortissable sur 25 ans161 000 €
Valeur des meubles - amortissables sur 7 ans9 474 €
Frais (frais d’actes et commerciaux)10 400 €
Taux d’intérêt du crédit (assurance incluse)1,75 %

Trésorerie moyenne mensuelle
Dépenses moyennes mensuelles– 1 198 €
Recette moyennes+ 864 €
Soit un effort d’épargne moyen334 €*

(*)Sur la base d’une simulation réalisée conformément au dispositif LMNP tel qu’issu de la loi du 6 juillet 1989 et
de la loi Alur de mars 2014. Pour un couple marié avec un revenu net imposable de 100 000 €, sans récupération
de TVA. Pour un bien acquis, livré et mis en location au 01/01/2016. Les frais commerciaux sont évalués à
5 000 €, les frais d’acte à 5 400 €, les loyers à 1 500 € par mois revalorisés à 1 % par an. Les charges déductibles
sont évaluées à 13 % du loyer et revalorisées de 1 % par an. La taxe foncière est estimée à 100 % d’un loyer
mensuel. Les échéances de prêt sont évaluées à 1327 € par mois pour un prêt amortissable à taux fixe d’un
montant de 199 874 € sur 15 ans. Le taux du prêt est de 1,69 % assurance incluse (0,36 %) en adéquation avec
les taux en vigueurs au 31/11/2016. La cotisation d’assurance décès, perte totale et irréversible d’autonomie
est de 3,5 en €/10 000.
Simulation faite sans tenir compte d’éventuels frais de dossiers bancaires. Cette simulation est communiquée à
titre informatif ; elle est établie sur la base des meilleurs taux du marché constatés au 01/12/2016 pour diverses
situations comparables. Cette présentation indicative ne constitue en aucune façon une offre commerciale ou
publicitaire de financement et n’a aucune valeur contractuelle.

Pourquoi investir maintenant, dans la location meublée ?

  • Connector.Connector.

    Les taux d’intérêts n’ont jamais été aussi bas depuis plus de 70 ans.

22 juillet 2016
   L’horizon plus que jamais dégagé pour acheter. Les taux sont historiquement bas…
Ils ont baissé de moitié en 5 ans.
   

26 mai 2016
   Les taux de crédit sont historiquement bas, ce qui provoque beaucoup de décisions d’achat.   

26 mai 2016
   En moyenne, la baisse des taux depuis 2011 a redonné 23,5 % de pouvoir d’achat supplémentaire aux acquéreurs.   

  • Connector.

    La Location Meublée Non-Professionnelle permet une réduction des impôts sur le revenu.

   Le LMNP, un moyen de repousser la fiscalisation des revenus locatifs.   

  • Connector.

    La location meublée de plus en plus compétitive par rapport à la location nue.

   Avec une rémunération de l’ordre de 4 %, la location meublée offre un rendement supérieur à celui de la location nue.   

Témoignages de nos clients

  J’ai fais la connaissance du cabinet BLC et Associés il y a 8 ans, lors d’un investissement en Loueur en Meublé Professionnel. Étant très satisfait, j’ai réinvesti l’année dernière sur les conseils de mon conseiller. Je pense que le cabinet BLC et Associés est l’un des meilleurs expert français dans ce domaine.  Monsieur MALENGE Éric
Gérant de sociétés à Chartres – Client depuis 2002
  Lors de mes recherches de placements en loueur en meublé, j’ai particulièrement apprécié l’accompagnement du cabinet BLC et Associés pour son expertise, ses conseils avisés. Les produits proposés cadrent parfaitement à mes besoins. J’ai bénéficié d’une assistance permanente et personnalisée. Merci de me permettre de profiter de ma situation en toute confiance !  Madame HAVRE Chrystel
Cadre dirigeante en retraite à Cannes - Cliente depuis 2008
  Client depuis 1997 au cabinet BLC et Associés le suivi professionnel et financier m’a toujours satisfait. La gestion et la défiscalisation ont aussi été rigoureuses et de bon aloi. J’exprime donc une entière satisfaction envers ce cabinet et vous le conseille vivement.  Monsieur BURG Christophe
Pharmacien à BEAUMONT-LA-RONCE - Client depuis 1993

Nos partenaires

  • Partenaire du Syndicat des Médecins de Paris
    – Depuis 1995
  • Partenaire du Syndicat des Médecins d’Eure-et-Loir
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