Le principe PINEL



Le dispositif Pinel permet aux particuliers d’acquérir des logements neufs en répondant à de nombreux objectifs patrimoniaux. Il s’applique aux investissements réalisés à compter du 1er septembre 2016 et a été prolongé au 31 décembre 2017.

Répondre à quels objectifs ?


  • Se constituer un capital :

    Se constituer un capital à moindre coût en utilisant l’effet de levier du crédit.


  • Réduire la fiscalité de ses revenus :

    Bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu proportionnelle à la durée d’engagement de location et au montant investi.


  • Préparer sa retraite :

    Se constituer un capital en s’assurant de revenus complémentaires à la retraite.

Mise en garde

  • Faire le bon choix dans la localisation de l’immeuble : il faut qu’il y ait un véritable besoin de logement dans la ville.
  • Le dispositif PINEL est un régime facultatif et pour en bénéficier il faut expressément le demander.
  • Être conscient des risques liés à la gestion locative. Pensez à vous prémunir des risques d’impayés, d’absence de locataire, de dégradations.

D’où le véritable intérêt de recourir à un professionnel expérimenté qui pourra vous orienter sur les projets immobiliers les plus prometteurs.

Quelles conditions à respecter par le propriétaire ?

  • Connector.

    Louer le logement nu comme résidence principale du locataire.

  • Connector.

    Possibilité depuis le 1er janvier 2015 de louer à un ascendant ou descendant hors du foyer fiscal.

  • Connector.

    Engagement de location pendant une période de 6, 9, 12 ans.

  • Connector.

    Respect des caractéristiques thermiques et énergétiques exigées par la législation.

  • Connector.

    Logement en zone éligible PINEL, respect du plafonnement des loyers et des ressources du foyer du locataire.


Zones éligibles PINELPlafonnement du loyer en €/m²/mois
Zone A bis16,83 €/m²/mois
Zone A12,50 €/m²/mois
Zone B110,07 €/m²/mois
Zone B2 (si agréée)8,75 € /m²/mois

Scrollez horizontalement pour faire défiler le tableau ci-dessous.

Composition du foyer du locataireZone PINEL et plafonnement des ressources €
Zone A bisZone AZone B1Zone B2
Personne seule36 99336 99330 15127 136
Couple55 28755 28740 26536 238
Seule / couple
+ 1 personne à charge
72 47666 46048 42243 580
Seule / couple
+ 2 personnes à charge
86 53179 60658 45652 611
Seule / couple
+ 3 personnes à charge
102 95594 24068 76661 890
Seule / couple
+ 4 personnes à charge
115 851106 04977 49969 749
Majoration par personne à charge à compter de la 5e+ 12 908+ 11 816+ 8 646+ 7 780

En cas de non-respect des conditions l’avantage fiscal sera remis en cause et devra être remboursé.

Quelle fiscalité

Le bénéfice d’une réduction d’impôt sur le revenu

L’engagement PINEL permet au propriétaire de bénéficier d’une réduction sur le revenu de 12, 18 ou 21 % du prix de revient de l’investissement en fonction de la durée d’engagement choisie.

*Réduction offerte sur un investissement maximal de 300.000 € et pour maximum 2 immeubles par an.

Il est possible pour l’acquéreur de proroger son engagement initial, afin de bénéficier d’un complément de réduction d’impôt.

La fiscalité des revenus acquis

Scrollez horizontalement pour faire défiler le tableau ci-dessous.

Revenus locatifs=Revenus fonciers
(soumis à l’impôt sur le revenu)
+ Prélèvements sociaux

Traitement des déficits fonciers

  • Les déficits (hors intérêts d’emprunt) sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
  • La fraction supérieure ainsi que les intérêts d’emprunt sont eux imputables sur les revenus fonciers pour les 10 années à venir.

La fiscalité à la revente

La plus-value qui sera réalisée à la cession de l’immeuble sera imposée, après abattement, à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Durée de détentionAbattement pour le prélèvement d’IRAbattement pour les prélèvements sociaux
Entre 0 et 5 ans0 %0 %
Entre 6 et 21 ans6 % par an1,65 % par an
22 ans4 %1,60 %
Entre 23 et 30 ans9 % par an

Plus-value réalisée = (prix de vente) – (prix d’acquisition + frais d’acquisition + forfait pour travaux).
Abattement : la plus-value réalisée pourra être diminuée eu égard à la durée de détention du bien.

Récapitulatif des avantages d’un investissement immobilier en PINEL

  • Connector.Connector.

    Location à un ascendant ou descendant

  • Connector.Connector.

    Economie jusqu’à 6 000 euros par an

  • Connector.Connector.

    Durée d’engagement flexible (6 à 12 ans)

  • Connector.Connector.

    Réponse à plusieurs objectifs patrimoniaux

  • Connector.Connector.

    Taux d’emprunt immobilier historiquement bas

Simulation d’un investissement PINEL Avec un engagement locatif sur 9 ans

300 000 € / 20 ans

Sur 9 ans, 54 000 € d’économie d’impôts !

Prix de l’appartement sélectionné292 500€
Frais de notaire7 500 €
Apport0 €
Durée du crédit20 ans
Taux d’intérêt du crédit1,8 %
Prix de revente au terme du dispositif292 500 €
Bilan financier au terme de la 9ème année
Trésorerie moyenne mensuelle
Moyenne des loyers mensuels encaissés+ 853 €
Moyenne des économies d’impôts+ 500 €
Moyenne des charges locatives- 170 €
Mensualité fixe d’emprunt
(assurance décès invalidité comprise)
- 1 523 €
Soit une épargne moyenne mensuelle de :340 €*

(*)Sur la base d’une simulation réalisée conformément aux conditions du dispositif Pinel résultant de la loi de finances pour 2016 et de l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, pour un investisseur dont la TMI est de 30 % et l’impôt annuel s’élève au minimum à 5 850 € ; avec des frais de gestion, d’assurance loyers impayés et de vacance de 11,67 % du montant des loyers ; une taxe foncière équivalente à un mois de loyer ; un rendement locatif Pinel de 3,5 % sans revalorisation de l’investissement. Financement réalisé avec un prêt amortissable à taux fixe d’un montant de 300 000 € sur 20 ans, remboursable en 240 mensualités de 1 532 €, assurances incluses. Coût total 65 433 € intérêts et assurances inclus. La cotisation d’assurance décès, perte totale et irréversible d’autonomie est de 0,30 % l’an du capital emprunté pour un capital assuré à 100
%. Simulation faite sans tenir compte d’éventuels frais de dossiers bancaires ni de l’éventuel fiscalisation des revenus fonciers de l’opération . Cette simulation est communiquée à titre informatif ; elle est établie sur la base des meilleurs taux du marché constatés au 01/09/2016 pour diverses situations comparables. Cette présentation indicative ne constitue en aucune façon une offre commerciale ou publicitaire de financement et n’a aucune valeur contractuelle.