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Viager et nue-propriété doivent être envisagés comme des investissements long terme. Ils s’adressent aux investisseurs disposant des fonds et n’ayant pas besoin de jouir du bien immédiatement.

Nue-propriété : décote immédiate

L’investisseur qui opte pout un achat en nue-propriété bénéficie d’une décote significative sur le prix de marché du bien. Cette décote varie entre 30 et 50% selon la durée du démembrement de propriété. Au terme de la période de démembrement, l’investisseur retrouve la pleine propriété du bien, sans aucun complément de prix à verser.

Viager : économie potentielle

Le principal avantage du viager pour l’acquéreur consiste à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l’acquisition. Mais, il ne pourra l’occuper qu’au décès du vendeur, sauf si ce dernier le libère tout de suite. Il s’agit donc d’un pari sur l’avenir. Il est également possible d’insérer une clause permettant de récupérer le bien plus tôt, par exemple si le vendeur part en maison de retraite, moyennant une majoration de la rente.

Evaluer l’aléa

Qu’il s’agisse du viager ou de nue-propriété, le prix d’acquisition est moins élevé qu’en cas d’acquisition classique, car l’investisseur n’a pas la jouissance du bien. A cet égard, le viager comporte une bien plus grande part d’aléa que la nue-propriété. En effet, dans ce dernier cas, la date de débouclage de l’opération est connue à l’avance puisque la durée du démembrement est convenue entre les parties.

Au contraire, dans le cas du viager, l’acheteur n’aura la jouissance du bien qu’au moment du décès de de son vendeur. Si la plupart des viagers se débouclent aux alentours d’une dizaine d’années, l’exception est de règle. N’oublions pas que la doyenne des Français Jeanne Calment, décédée à plus de 122 ans, avait vendu son appartement à l’âge de 90 ans à un notaire installé à Arles. Son acheteur est décédé avant elle, et son épouse a continué à verser la rente, payant ainsi l’appartement plus du double de sa valeur. A cet égard, le boom annoncé des centenaires ne devrait pas faciliter les affaires des acheteurs.

Des marchés de niche

Si avec ces deux modes d’acquisition, l’investisseur se constitue un patrimoine immobilier à moindre coût, pour financer une retraite par exemple, cette stratégie ne se révèle payante que pour ceux qui n’ont pas besoin de compter sur de futurs loyers pour financer leur achat.

Ces instruments de long terme conviennent donc bien aux investisseurs qui disposent de fonds disponibles, sans attente de rémunération immédiate.

Si le nombre de vendeurs en viager excède le nombre de acheteurs, le marché de la nue-propriété, même s’il a pris de l’ampleur reste un marché de niche. Environ 2.000 lots démembrés sont livrés chaque année et dans l’ancien, le marché est encore confidentiel.