BLC & Associés

La comédie de 1972 de Pierre Tchernia avec Michel Serrault a marqué les esprits. Mais le film « Le Viager » ne se limite pas à une bonne idée de scénariste. C’est une technique de vente juridiquement bien encadrée, qui peut s’avérer économique intéressante.

Le cadre

L’achat en viager (de “viage” qui signifie  “temps de vie” en ancien français) consiste à acquérir un logement auprès d’une personne, appelée le crédirentier. L’acheteur, le débirentier, verse en guise de prix une rente mensuelle pendant toute la durée de vie du vendeur. Le jour de la vente, une partie du prix peut être acquittée immédiatement : il s’agit du bouquet. Cette somme est alors déduite du montant de la rente.

Pour que la vente en viager soit valable, la date du décès du crédirentier doit être imprévisible. Ainsi, le débirentier ne doit pas avoir eu connaissance d’une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l’acte de vente. Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte de vente, l’événement est considéré comme prévisible et la vente n’est pas valable. Les héritiers peuvent en demander l’annulation et l’administration fiscale requalifier l’opération en donation déguisée, et réclamer les droits de donation correspondants.

Bouquet et rentes mensuelles

Le prix de vente est librement fixé entre l’acheteur et le vendeur, sans pouvoir dépasser la différence entre la valeur vénale du bien, c’est-à-dire sa valeur de marché et la valeur du bien occupé – déterminée par des barèmes qui sont fonction notamment de l’âge du vendeur (ou crédit rentier).

L’âge du vendeur constitue donc une donnée importante à prendre en compte. Plus ce dernier sera jeune et son espérance de vie longue, plus le risque que le prix du bien soit élevé à terme est important. Le nombre de vendeurs est également à prendre en compte. En cas d’achat à un couple, la valeur du bien est minorée. Le montant du bouquet constitue généralement 20 à 30 % de la valeur du bien.

Répartition des charges et impôts

Le vendeur garde la charge des réparations et la responsabilité de l’entretien courant du logement sauf s’il libère totalement le bien vendu. Il en est de même du paiement de la taxe d’habitation et des factures de gaz, d’électricité, d’eau, etc…

Les rentes viagères qu’il perçoit sont soumises à l’impôt sur le revenu. S’applique un mécanisme d’abattement dont le montant est fonction de l’âge du crédit rentier.

L’acheteur assume quant à lui les grosses réparations. Bien entendu le contrat peut en disposer autrement. Il règle la taxe foncière et s’il est soumis à l’IFI, la valeur du bien acheté entre dans l’assiette de l’impôt mais elle est minorée du fait de l’occupation du vendeur.