BLC & Associés

L’indivision peut être créée volontairement, le plus souvent pour faire l’acquisition d’un même bien par plusieurs personnes. Dans ce type de projet, elle est souvent comparée à la société civile immobilière (SCI), laquelle est présentée comme une alternative préférable.

Indivision : pas de formalités

L’indivision peut présenter des avantages sur la SCI. Tout d’abord, elle se présente comme la solution la plus facile pour réaliser cette acquisition en commun : pas de formalité de constitution, pas de création d’une personnalité morale autonome, pas d’immatriculation, de capital, de statuts, d’obligations sociales et fiscales (tenue d’une comptabilité, rédaction de procès verbaux, tenues d’assemblées générales). Chaque participant au projet devient indivisaire, et propriétaire à hauteur de sa contribution financière à l’acquisition.

C’est l’option d’achat souvent choisie lors d’une acquisition immobilière par un couple. Cependant, elle peut également s’appliquer à d’autres situations : l’achat d’une résidence principale ou secondaire entre amis.

SCI : gestion sur mesure

La SCI peut se révéler plus souple que l’indivision en ce qu’elle laisse de grandes libertés dans la répartition des pouvoirs. Ainsi le gérant peut être investi de pouvoirs plus ou moins étendus, selon les statuts. Ceux-ci peuvent par exemple préciser que le gérant prend seul les décisions d’entretien et de conservation du bien mais à une majorité fixée par les statuts les décisions plus engageants. Les statuts peuvent aussi limiter à un certain montant les dépenses que le gérant peut engager seul. On le voit, le recours à une société permet d’organiser la gestion du bien et le rapport entre les propriétaires sur mesure en fonction des enjeux et des intérêts de chacun.

Dans l’indivision au contraire, l’accord des indivisaires est requis – l’unanimité pour les décisions les plus importantes – notamment quand il s’agit de céder tout ou partie des biens. En contrepartie, cette situation peut générer des blocages.

Un projet de transmission

Par ailleurs, la SCI marque des points sur l’indivision si l’acquisition du bien immobilier s’inscrit dans une optique de transmission à titre gratuit et progressive. En effet, si le propriétaire veut transmettre par fraction, pour bénéficier par exemple des abattements fiscaux rechargeables tous les 15 ans, il lui est plus difficile de fractionner un bien que de transmettre des « paquet » de parts sociales, représentatives du bien immobilier.

En outre, toujours dans le cadre d’une transmission, si le bien a été acquis par endettement, le recours à la SCI permet de fiscalement de prendre en compte ce passif. En effet, lors de la donation de parts de SCI, les droits sont calculés sur la valeur nette des parts, c’est-à-dire déduction faite du passif de la société. Au contraire, lors de la donation d’un bien immobilier en direct les droits de donation sont assis sur la valeur du bien, sans que les dettes ou emprunts ne soient déduits de la valeur du bien.