BLC & Associés

Entre son acquisition et sa revente, un propriétaire avait occupé son appartement sur une courte période. L’administration lui a refusé l’exonération de la résidence principale. Pour le juge, la durée de l’occupation est sans effet.

L’exonération de la plus-value sur la résidence principale continue de nourrir un important contentieux, donnant l’occasion aux juges d’en préciser les contours.

L’exonération de la résidence principale

En principe, la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier est soumise  à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % après un abattement qui tient compte de la durée de détention. Il est de 6 % par année de détention, puis 4 % par an à partir de la sixième année, ce qui conduit à une exonération totale au bout de 22 ans de détention. La plus-value est également soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Les résidences principales bénéficient d’une exonération totale de la plus-value. En raison de cet important avantage, l’administration fiscale se montre vigilante sur le respect des conditions d’application du régime, par le propriétaire cédant.

Une occupation à titre principale ou secondaire ?

La Cour administrative d’appel de Paris vient de rappeler les règles portant sur le délai entre l’acquisition et la vente du bien en question (CAA Paris, 29 mai 2019 n° 18PA01317),

Dans cette affaire,  un propriétaire avait  acquis en décembre 2009 un appartement situé à Paris. Il l’avait cédé en juin 2012 et avait placé la plus-value sous le bénéfice de l’exonération prévue pour les résidences principales par l’article 150 U-II-1° du Code général des impôts (CGI).

En septembre 2014, l’administration avait remis en cause cette exonération. Elle estimait que cet appartement ne constituait pas la résidence principale du contribuable. En février 2018, le tribunal administratif de Paris a rejeté la demande du contribuable de décharge des cotisations d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre de l’année 2012.

Factures d’énergie

Le contribuable faisait valoir plusieurs éléments pour étayer son occupation  du logement à titre principal, depuis 18 mois au jour de la cession. Il produisait ainsi : des factures d’électricité faisant état d’une consommation normale à compter du début de l’année 2011 jusqu’en avril 2012, deux courriers d’opérateurs téléphoniques du 28 décembre 2010 et du 18 janvier 2011 relatifs à l’installation d’une ligne ADSL et d’un accès internet haut débit, un formulaire de location d’un emplacement de parking en date du 29 novembre 2010. Enfin, des dépenses de mobilier avaient été exposées dans le cadre de l’aménagement de l’appartement.

Pas de changement d’adresse

De son côté, l’administration ne contestait pas que le contribuable ait eu effectivement usage de cet appartement à compter du mois de juillet 2011.

Mais elle faisait valoir que l’intéressé n’avait produit aucune preuve de son déménagement, n’avait entrepris aucune démarche tendant à indiquer son changement d’adresse aux services postaux ou à ses établissements bancaires, pas plus qu’il n’avait fait figurer son adresse parisienne sur ses documents officiels, ni dans les actes constitutifs de sociétés et les actes de ventes d’immeubles ou de cession de titres ou droits sociaux conclus au cours des années 2011 et 2012. De plus, il avait conservé son ancien domicile à Draveil.

Pour les services fiscaux, l’appartement parisien devait donc être regardé comme une résidence secondaire, ayant d’ailleurs été imposé en cette qualité à la taxe d’habitation au titre des années 2010 et 2011.

Peu importe la durée d’occupation

De tous ces éléments, la cour d’appel a considéré que la preuve d’une occupation de la résidence à titre principale était apportée.

Elle a fait observer que le fils du contribuable était resté dans le domicile familial de Draveil et que le contribuable avait été amené, après le décès de sa première épouse, à changer à plusieurs reprises de résidence principale. Elle a considéré que le seul fait qu’il ait conservé son adresse précédente sur certains documents ou à l’occasion de l’établissement de certains actes ne saurait conduire à regarder l’appartement de Paris, dont l’occupation effective à titre principal était établie par les documents susmentionnés, comme une résidence secondaire.

Surtout, elle a affirmé que la circonstance que l’occupation à titre principal de cet appartement, à supposer qu’elle puisse être regardée comme limitée à 11 mois, ait été brève, n’est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de l’exonération.

Dans cette décision, les juges confirment l’absence de lien entre le caractère principal ouvrant droit à l’exonération et une brève occupation. Ils soulignent également le caractère déterminant des factures de consommations d’énergie pour apporter la preuve de l’occupation à titre de résidence principale d’un bien immobilier.