BLC & Associés

Acheter un bien à deux, conduit les acquéreurs à se trouver en situation d’indivision légale, régie par le Code civil : tous sont propriétaires du bien à hauteur de leur participation au financement.

Qui décide de quoi ?

Une indivision s’administre. Comme pour un bien détenu seul, les propriétaires indivis vont devoir prendre soin de leur bien.

Certaines décisions ne requièrent que la majorité des deux tiers des droits indivis : entretenir et réparer le bien, conclure un bail d’habitation, souscrire un contrat d’assurance, etc… En revanche, les décisions les plus graves, comme la vente du bien, doivent être prises à l’unanimité. Ces règles découlent de la loi.

Par conséquent, quelle que soit la participation de chacun au financement du bien indivis, la vente ne peut être décidée que par l’ensemble des indivisaires. Toutefois, comme «  nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision », si les deux coïndivisaires sont en désaccord sur le principe de la vente, celui qui veut vendre peut saisir le juge qui ordonnera la vente du bien.

Rédiger une convention d’indivision

Les coïndivisaires peuvent définir eux-mêmes les règles qui vont régir leurs relations en rédigeant une convention d’indivision. Véritable contrat écrit, la convention doit être passée devant notaire en présence d’un immeuble.

Son principal intérêt est d’organiser les règles de jouissance et de gestion du bien et d’anticiper les cas de sorties de l’indivision afin de prévenir les conflits entre les indivisaires.

Ainsi, la convention peut tout d’abord modifier les règles de majorité des décisions. Ensuite, elle indiquera de façon précise la quote-part de chacun, pourra déterminer sa durée dans la limite de cinq années, les modalités de jouissance des biens indivis, la répartition des frais engagés pour l’administration du bien et les modalités de remboursement. Elle pourra également prévoir les règles de nomination et de révocation d’un gérant.

Enfin, il sera utile d’envisager le sort des parts d’un indivisaire en cas de décès, en insérant par exemple une clause de faculté d’acquisition, qui permet au survivant d’acquérir la quote-part du défunt, et éviter de « cohabiter » dans l’indivision avec les héritiers du défunt, qui seront indemnisés.