BLC & Associés

Lorsque le bien fait l’objet d’un démembrement de propriété, qui paie les impôts afférents à ce bien ? Passage en revue de la répartition des différentes charges fiscales.

IFI

En principe, le paiement de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) repose sur l’usufruitier. Si le démembrement procède d’une donation entre parents et enfant ou d’un legs, c’est l’usufruitier qui est seul redevable de l’IFI. L’IFI est alors calculé sur la valeur du bien en pleine propriété. En revanche, en cas de démembrement résultant d’une succession, en cas de donation ou de legs au profit d’une personne morale ou en cas de démembrement résultant de la vente de la nue propriété, usufruitier et nu propriétaire sont imposés à l’IFI sur la valeur de leurs droit respectifs.

Loyers

Si le bien est loué par l’usufruitier à un tiers, ce dernier supporte l’impôt sur les revenus issus de la location. Il peut déduire les charges qu’il a acquittées : frais de gestion, d’assurance, d’entretien… Le n- propriétaire peut déduire le cas échéant de ses propres revenus fonciers les dépenses liées à des grosses réparations effectuées sur le bien démembré. Il peut également déduire les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition de la nue-propriété du bien loué.

Attention en revanche aux cas particuliers : mise à disposition du bien au profit du nu-propriétaire, ou location à un prix inférieur à celui du marché. L’usufruitier n’a alors pas la possibilité de déduire ses charges locatives. De même, la renonciation aux loyers au profit du nu propriétaire génère un risque de double imposition.

Impôts locaux

Taxe foncière et taxe d’habitation (pour ceux pour qui cette taxe s’applique encore jusqu’en 2023) sont dues par l’usufruitier. Bien entendu, si le bien a été donné en location par ce dernier, c’est sur son locataire que reposera le cas échéant, le paiement de la taxe d’habitation.

En cas de vente

Le démembrement de propriété n’empêche pas la vente du bien en pleine propriété. En revanche, elle ne peut se faire qu’avec l’accord de l’usufruitier et du propriétaire. Dans ce contexte, chacun va vendre les droits qu’il détient dans le bien (l’usufruit d’un côté, la nue-propriété de l’autre). Dans ce cas, le prix de vente est réparti entre l’usufruitier et le nu-propriétaire et chacun paie l’impôt sur les plus-values immobilières à raison de ses droits respectifs.