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Signé obligatoirement devant notaire, le contrat de viager s’avère complexe et un certain nombre de clauses doivent faire l’objet d’une vigilance particulière.

C’est notamment le cas de l’indexation de la rente viagère, qui constitue une obligation.

Bien choisir son indice

Ce choix doit être les parties peuvent librement choisir les modalités de cette indexation, car la rente viagère est considérée comme ayant un caractère alimentaire. Si aucun index n’est prévu, le taux de majoration à appliquer est celui de l’indice mensuel des prix à la consommation hors tabac, publié par l’INSEE. Le débit-rentier et le crédit-rentier peuvent lui préférer d’autres indices, comme le cours de l’or, celui de blé ou encore l’indice de référence des loyers ou encore le coût de la construction.

Attention à ne pas faire de pari risqué. Dans la comédie Le Viager de Pierre Tchernia qui se déroule dans les années 30, les acquéreurs proposent d’indexer la rente à verser à leur crédit-rentier sur le cours de l’aluminium, une valeur qu’ils estiment sans avenir. Bien mal leur en prend ! Le cours du métal s’envole et la rente augmente d’autant.

Rédiger une clause résolutoire

Prévoir une clause résolutoire permet au crédit-rentier de se garantir en cas de rupture de l’obligation de payer la rente. Concrètement elle permet au crédit-rentier de rompre la vente. La vente est annulée en cas de non-paiement des rentes par le crédit preneur. Cette résolution est automatique mais doit être prononcée par le juge. La vente est alors annulée rétroactivement. Non seulement le vendeur récupère la propriété du bien mais il peut obtenir de conserver le bouquet et les rentes déjà versées à titre d’indemnisation.

Prévoir le privilège du vendeur

Le privilège du vendeur est une des garanties essentielles consenties au crédit-vendeur. Elle lui permet de saisir le bien et de procéder à sa vente judiciaire afin de récupérer les rentes impayées dans la limite des 5 dernières années. Le vendeur jouit d’une priorité et passe avant tous les autres créanciers y compris les créanciers hypothécaires.

Ce mécanisme n’est pas sans conséquences sur les capacités d’emprunt du crédit-preneur. Il peut en effet amener à dissuader les banques de prêter au candidat à l’investissement en viager, notamment pour le versement du bouquet, faute pour la banque de pouvoir se garantir efficacement sur le bien.

Conséquences sur le financement

L’investissement en viager est donc plus adapté à des candidats qui n’ont pas besoin d’emprunter ou pour qui il est difficile d’avoir accès à l’emprunt. Le mécanisme du viager leur permet non seulement de se constituer un patrimoine immobilier à des conditions de prix très avantageuses mais également grâce au mécanisme de la rente d’éviter de recourir à un prêt bancaire pour financer son achat supprimant ainsi frais de dossiers, intérêts d’emprunts et coût d’assurance.

Ce raisonnement ne s’applique pas au viager sans rentes, certes beaucoup plus rare, puisque l’acquéreur garde la possibilité de solliciter un prêt immobilier pour s’acquitter du bouquet.