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Les porteurs de projets immobiliers doivent se familiariser avec les nouvelles règles en matière d’emprunt, applicables à partir de 2022.

Soutenue par des taux historiquement très bas, la dynamique du crédit immobilier continue à battre son plein.

Avec 0,85% sur 15 ans, 1,04% sur 20 ans et 1,28% sur 25 ans d’après le courtier en ligne Meilleurstaux.com, les taux ont battu de nouveaux records à la baisse au mois de septembre 2021.

La demande de crédit est forte. Au cours du premier semestre 2021, la production de crédit immobilier a atteint 110 milliards d’euros. Et les professionnels du secteur anticipent des volumes record pour l’année.

Encadrer la dynamique du crédit

C’est dans ce contexte que le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) rend obligatoires ses consignes d’encadrement des conditions d’octroi du crédit immobilier.

Comment poursuivre cette dynamique sans faire peser un risque d’endettement excessif pour les ménages, ni nuire au modèle économique des banques ? Pour le HCSF, il est impératif de limiter à 25 ans la durée des prêts immobiliers. Depuis que les recommandations du HCSF ont été publiées, la part des crédits de plus de 25 ans a fortement baissé.

Vigilance sur le taux d’effort

Il convient également de limiter à 35% le taux d’effort des emprunteurs, c’est-à-dire la part des revenus consacrée au remboursement du crédit et au paiement de l’assurance-emprunteur.

La règle relative au taux d’effort peut inciter les investisseurs locatifs aux bons revenus qui ont pris l’habitude d’emprunter sans apport à changer leur modèle. Ils sont souvent propriétaires de leur résidence principale ou d’autres biens pour lesquels ils ont déjà contracté un emprunt,  ce qui peut faire grimper leur taux d’effort à 35 ou 36%, même lorsque leur reste à vivre est très significatif.

Autre changement à intégrer pour la constitution du dossier de demande de prêt : les revenus locatifs ne sont plus déduits de la mensualité de crédit mais simplement ajoutés aux revenus du candidat emprunteur.

Des dérogations possibles

Jusqu’ici ces règles ne constituaient que de simples recommandations. Elles deviennent obligatoires à partir du 1^er janvier 2022. Les banques pourront déroger à ces règles dans la limite de 20% de leur production de crédit immobilier.