BLC & Associés

Détenir un bien en indivision suppose une répartition des charges équitable entre tous les propriétaires indivis.  A cet égard, la rédaction d’une convention d’indivision permet de clarifier les droits et les obligations de chacun.

Qu’elle résulte d’une succession ou de l’acquisition de biens en communs, l’indivision portant sur un bien immobilier, surtout lorsqu’elle est amenée à se prolonger, suppose une répartition des frais et des charges afférents au bien immobilier pour le conserver en état.

Une répartition proportionnelle

Le principe est simple : tous les indivisaires sont tenus au paiement des charges et des taxes foncières. Et ils doivent s’en acquitter proportionnellement à leur quote-part de détention du bien. Ainsi, si deux indivisaires détiennent respectivement 50% d’un bien immobilier, chacun d’entre eux sera tenu de régler respectivement 50% de l’impôt foncier et des charges de propriété. Un indivisaire qui ne détiendrait que 5% de la propriété d’un bien ne sera tenu qu’à hauteur de 5% des dépenses occasionnées par le bien immobilier.

Créance et remboursement

Il arrive que l’un des indivisaires paie davantage que sa part des frais nécessaires à la conservation du bien, voire les paie seul ou encore s’acquitte de dépenses d’amélioration, comme l’aménagement de combles par exemple. Il bénéficie alors d’une créance à l’encontre des autres indivisaires, même si les dépenses qu’il a engagées n’ont pas procuré de plus-value au bien.

Les dépenses de conservation (assurance, impôt foncier, etc.) sont remboursées sur la base des dépenses effectuées et sans qu’il soit nécessaire d’attendre le partage du bien. Les dépenses d’amélioration sont calculées en fonction de la plus-value générée par la dépense au moment du partage du bien.

Si les travaux ont été effectués par l’indivisaire lui-même avec des matériaux payés par la copropriété, l’activité personnelle qu’il a déployée ne peut pas être assimilée à une dépense dont le remboursement donnerait lieu à une indemnité. La plus-value de l’immeuble profite à l’indivision et l’indivisaire peut seulement prétendre à une rémunération de son activité au titre de la rémunération du gérant et non au titre des dépenses d’amélioration.

L’exception en cas d’occupation privative

Le principe d’une répartition égale des dépenses souffre en outre une exception si le bien fait l’objet d’une occupation privative par un ou plusieurs indivisaires. Dans l’hypothèse où un des indivisaires occupe le bien indivis, il doit en principe s’acquitter auprès des autres indivisaires une indemnité de jouissance privative. Celle-ci est calculée à partir de la valeur locative du bien.

En cas de désaccord entre les parties, le président du tribunal de grande instance peut en déterminer le montant en se fondant sur la valeur locative du bien indivis et ce, sans tenir compte des dépenses effectuées par l’indivisaire pour la conservation et l’amélioration du bien indivis. En outre, les charges qu’il a supportées et qui sont liées à cette occupation privative  eau, chauffage…) ne lui sont pas remboursées.

Rédiger une convention d’indivision

Il est possible de rédiger une convention d’indivision qui réglera le traitement d’une éventuelle occupation privative.  Cette dernière pourra s’effectuer à titre gratuit ou avec une indemnité d’occupation dont la convention fixera les modalités de paiement. La convention peut également prévoir la répartition des frais, charges et travaux d’entretien entre les différents indivisaires.

Cet acte notarié soumis à publicité foncière peut être conclu pour une durée précise d’un maximum de 5 ans ou être conclue pour une durée indéterminée. Dans tous les cas, la convention devra mentionner l’identité de tous les propriétaires indivis et leur quote-part de détention du bien immobilier.