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Réunir le capital pour constituer un apport, emprunter sur une durée en cohérence avec le projet immobilier et les revenus, ne pas perdre de surface habitable en quittant le statut de locataire pour celui de propriétaire : pour les primo-accédants, l’achat de la résidence principale pose des défis spécifiques.

Pour réaliser leur projet immobilier, les primo-accédants disposent d’atouts. Leurs dossiers intéressent les banques, surtout les jeunes couples munis de CDI. Elles cherchent en effet à fidéliser à long terme les profils les plus  prometteurs. Un emprunt immobilier constitue à cet égard le produit idéal.

Leur jeune âge les met également en position favorable pour obtenir un taux avantageux lors de la souscription de l’assurance-emprunteur. Un point non négligeable au regard du poids de celle-ci dans le coût final de l’emprunt, dans un univers de taux bas. Cependant, les recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) qui sont devenues obligatoires depuis le 1^er janvier 2022, peuvent les mettre en difficulté.

Des durées d’emprunt plus longues

La durée maximale d’emprunt est fixe à 25 ans et le taux d’endettement maximal limité à 35%. Ces règles compliquent la tâche des  jeunes primo-accédants. Avec des revenus plus faibles que la moyenne des emprunteurs, ce sont donc eux qui tablaient plus souvent sur une durée longue de crédit. Ils empruntent en moyenne 8,7 mois de plus que les autres emprunteurs (1).

Le seuil de 25 ans est donc particulièrement préjudiciable. La règle d’endettement maximal pose généralement moins de difficultés. Les jeunes primo-accédants sont souvent peu endettés. Pour optimiser leur dossier, ils peuvent solder leurs prêts à la consommation, notamment les crédits renouvelables (réserves d’argent, cartes de paiement), qui entrent dans ce calcul.

Financer son apport

Ces dernières années, il était devenu courant d’emprunter sans apport ou presque. Désormais, la situation a changé. Les emprunts sans apport font désormais figure d’exception. Le taux d’apport moyen pour un projet immobilier est désormais de 13,3%, un chiffre en hausse continue depuis deux ans (2). Cette règle pénalise les jeunes primo-accédants qui n’on pas encore eu le temps de se constituer un patrimoine conséquent.

Pour financer cet apport, outre puiser dans leur livret A, leur livret LDDS ou encore compte dédié comme un PEL les primo-accédants peuvent mobiliser leur épargne salariale. Ils peuvent également solliciter la solidarité familiale. Le cas échéant, ils pourront également tabler sur les prêts aidés pour augmenter leur apport.

Emprunteurs parisiens : limiter la perte de surface

Les primo-accédants parisiens doivent faire face à un écueil spécifique, la perspective de perdre un bon nombre de mètres carrés dans l’opération. En effet, un locataire parisien gagnant environ 40.000 euros bruts par an, qui souhaite devenir propriétaire à Paris en versant des mensualités à peu près équivalentes à son loyer actuel devra en moyenne consentir à une perte de surface de 26%, soit près d’un quart de la surface de son logement actuel d’après les calculs de la start-up Virgil, un phénomène que les équipes de Virgil ont baptisé de « piège locatif ».

La solution : explorer de nouveaux territoires. Envisager d’abord les arrondissements où le phénomène est le plus limité : les 13^e , 11^e et 20^e arrondissements avec des pertes de surfaces respectives de -20%, -21% et -23%. S’intéresser aux communes proches de la capitale comme Bagnolet (-1% de perte de surface) , les Lilas (-5%), Malakoff (-7%), Vanves (-10%). Attention, cependant aux territoires en pleine gentrification comme Pantin (-13%), Saint-Ouen (-15%) ou encore Montreuil qui frôle la barre des – 20% de perte de surface.

(1) Capfi, Les jeunes primo accédants face à l’accès à la propriété en France, juin 2021
(2) Capfi, Observatoire des crédits 2021, janvier 2022