BLC & Associés

Après avoir atteint des niveaux record en 2022, le volume des ventes baisse à Paris. Ce ralentissement est largement provoqué par le durcissement du marché du crédit immobilier. En conséquence les prix baissent. Ce réajustement des prix est plus marqué dans la capitale que dans le reste de la France.

Avec 187.000 ventes de logements anciens en Ile-de France,  les volumes des transactions en 2022 ont atteint un niveau très élevé, à peine en dessous du pic historique atteint en 2021 (-1%) soulignent les notaires d’Île-de-France. En 2023, rien de tel. Le marché est au ralenti, et les prix commencent à s’assagir.

Baisse du volume des ventes

La nouvelle donne pour 2023, c’est la baisse des volumes de vente. Les prémisses de ce mouvement sont d’ailleurs déjà observables au troisième et quatrième trimestre 2022. Après un excellent semestre 2022, le rythme des transactions a commencé à ralentir face à la dégradation du contexte économique et au resserrement des conditions d’accès au crédit. Les ventes de logements anciens ont reculé en un an de 6% au quatrième trimestre 2022 puis de 11% au quatrième trimestre. En termes de volumes de vente, le quatrième trimestre 2022 signe la performance la plus faible de ces cinq dernières années, soulignent les notaires franciliens. En 2023, les professionnels du logement s’attendent à un tassement des volumes de logements.

L’impact du marché du crédit

Neuf acheteurs sur dix recourent à un crédit immobilier pour financer leur achat immobilier. Or non seulement les taux d’intérêt ont progressé ce qui a enchéri le coût du crédit mais les banques sont devenues beaucoup plus réticentes à financer les emprunteurs. Le durcissement de la réglementation conjoint à la faiblesse des taux d’usure conduit mathématiquement à évincer nombre de candidats à l’achat du marché du crédit. Les exigences accrues des banques en matière de solidité des dossiers et d’apport personnel contribuent à faire diminuer la production de nouveaux crédits immobiliers. Au second semestre 2022 la production mensuelle moyenne de crédit est ainsi descendue à 16,7 milliards d’euros alors qu’au premier semestre 2022 elle représentait 19,7 milliards d’euros.

Les nouvelles règles en matière de calcul du taux d’usure (un calcul mensuel et non plus trimestriel depuis le 1^er février 2023) pourrait contribuer à faire remonter plus rapidement le taux d’usure et donc redonner un peu plus de latitude aux banques pour accepter davantage de demandes de crédit.

Les prix se réajustent à la baisse dans la capitale

Ce coup de frein donné au marché immobilier commence à se traduire sur les prix. Avec un prix moyen pour un appartement ancien de 10.490 euros par mètre carré au 4^e trimestre 2022, à Paris, les prix ont baissé de -1% en un an d’après les chiffres des notaires d’Île-de-France. Et d’après les informations tirées des avant-contrats, les promesses de vente enregistrées par la profession, la baisse annuelle des prix dans la capitale pourrait  atteindre -1,7% en avril 2023.

Ce mouvement de rajustement des prix semble durable. À Paris, en mars 2023 les prix ont baissé de -0,5% d’après l’indice des Prix Immobiliers Meilleurs Agents-Les Échos. Et depuis le 1^er janvier 2023, la baisse cumulée est de -1,5%. Par comparaison, au niveau national le repli depuis le début de l’année n’est que de 0,5%. La décrue est donc beaucoup plus rapide à Paris que dans le reste de la France. Le prix du mètre carré pourrait donc redescendre en dessous du niveau symbolique de 10.000 euros.